Обзор рынка коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относят офисные центры, торговые центры, производственно-складские комплексы и помещения свободного назначения. Зачастую динамика цен в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости не совпадает ввиду соотношения множества факторов. Рынок коммерческой недвижимости формируется посредством спроса и предложения, которые в свою очередь зависят от множества факторов - влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.

На протяжении докризисного периода наблюдался устойчивый рост спроса в различных сегментах недвижимости: офисном, торговом, производственно-складском. Стабильно функционирующему бизнесу требовались дополнительные помещения, что способствовало плавному и стабильному росту, как арендных ставок, так и стоимости отчуждения объектов недвижимости. Однако с самого начала кризисного года, рынок характеризуется значительным спадом активности, следствием чего стало снижение арендных ставок помещений и стоимости 1 кв. м. при совершении сделок купли-продажи.

Арендные ставки, по сравнению с ценами продаж, подверглись более значительному снижению. Кризисные условия в экономике в значительной степени повлияли на платежеспособность бизнеса, так как в 2013г. более 1000 частных предпринимателей в РСО-Алания прекратили свою деятельность. http://region15.ru/docs/news-ekonomika/ Арендодатели вынуждены понижать арендные ставки, чтобы не потерять арендаторов, поскольку предложение в коммерческом сегменте, на данный момент, значительно превышает спрос.

Рынок офисных помещений

Рынок офисных помещений составляет второй по емкости сегмент рынка недвижимости в г. Владикавказе после торговых площадей. Офисные помещения стараются совмещать с торговыми и производственными помещениями с целью экономии финансовых средств. Поэтому невысокий уровень спроса на офисные помещения продолжает быть одной из основных характеристик рынка недвижимости г. Владикавказа.

При этом в офисном сегменте недвижимости усиливаются процессы децентрализации и уменьшения общей площади отдельных офисных помещений, поскольку спрос на дешевые офисы во время кризиса более высокий. Согласно данным риэлторских компаний наибольшее количество сделок регистрируется в сегменте малых офисных помещений.

Тенденция последних месяцев – это активное предложение на рынке аренды так называемых «рабочих мест», которые предоставляют арендатору доступ в офисном помещении к рабочему столу с компьютером, подключенным к сети интернет. Также обязательное условие это наличие оргтехники – принтера, ксерокса, сканера и др. При этом каждый арендатор имеет доступ к специальной общей комнате – переговорной – для приема и заключения договоров с клиентами. Средняя стоимость рабочего месяца – 3 000 рублей в месяц, что является хорошей альтернативой начинающим предпринимателям, которые не имеют достаточных средств для оплаты отдельных офисных помещений.

Активность в офисном сегменте связана с освоением свободных промышленных зон и их перепрофилированием в офисные помещения. Большинство промышленных зон характеризуется свободными планировками, высокими потолками и повышенной нагрузкой на пол. Это делает их потенциально пригодными для редевелопмента в офисные помещения, при условии легкой транспортной доступности и соответствующем уровне ремонта. В лучшем варианте подобные помещения соответствуют уровню класса «В», а основная часть соответствует классу «С».

Значительным спросом пользуются жилые помещения, расположенные на первых этажах многоквартирных домов, при условии нахождения их на первой линии застройки. Инвесторы экономят значительное количество средств при переводе помещений из жилого назначения в нежилое.

Бизнес-центры с офисными помещениями класса «А» в г. Владикавказе практически отсутствуют. Девелопмент по строительству высококлассных офисных помещений находится на зачаточном уровне. Начаты единичные проекты по строительству в центральной части города рядом с парковой зоной. Ряд небольших объектов в других частях города ждет своего завершения. Из реконструированных офисных центров стоит выделить бизнес центр «Капитал Плаза», где проведен высококачественный ремонт помещений с применением высококачественных отделочных материалов.

Ко второму кварталу 2014г. наблюдается значительный разброс цен на стоимость офисной недвижимости и уровень арендных ставок. Стоимость 1 м2 офисных помещений в центре г. Владикавказа находится в диапазоне от 25 000 руб. до 100 000 руб. в зависимости от класса предлагаемых помещений, наличия парковочных мест и др. факторов. Стоимость же 1 м2 офисных площадей в других районах г. Владикавказа находится в диапазоне от 12 000 руб. до 25 000 руб. в зависимости от удаленности от центра, уровня ремонта и т.д.

Рынок аренды характеризуется следующими показателями: диапазон арендных ставок в центральной части города находится в пределах от 350 до 800 руб. за 1 м2 в месяц, а для помещений находящихся в удалении от центра г. Владикавказ от 200 до 350 руб. за 1 м2 в месяц, в зависимости от состояния помещений, транспортной доступности, общей площади, наличия отдельного входа и коммуникаций.

Рынок торговых помещений

Повышение уровня жизни в докризисный период в значительной степени предопределило дальнейшее изменение потребительского поведения в сторону предпочтения современных форматов розничной торговли. Этому активно способствуют западные операторы, вышедшие на российский рынок с форматами торговли, предлагающими высокие стандарты обслуживания, а также расширение деятельности отечественных торговых сетей, большими темпами наращивающих количество своих магазинов. Доля современных предприятий торговли в общем объеме розничного рынка г. Владикавказа составляет около 25 % и имеет тенденцию роста.

По мнению экспертов, ни в каком другом сегменте рынка коммерческой недвижимости местоположение объекта не имеет такого значения, как на рынке торговых помещений. Связано это, с тем, что выгодное месторасположение определяет объем товарооборота. Поэтому, наибольшим спросом пользуются помещения, находящиеся в центральной части города и в непосредственной близости с главными транспортными узлами или находящиеся в торговых центрах.

Строительство и проектирование объектов торговой недвижимости активно ведется на всей территории г. Владикавказа. Была построена сеть современных супермаркетов и торговых центров «Забава», сеть магазинов эконом класса «Магнит» заняла свою нишу в спальных районах г. Владикавказа, успешно функционирует торгово-развлекательный центр «Карусель», соответствующий уровню класса «А».

Центр города, как и прежде, является очень привлекательным направлением с точки зрения размещения объектов торговой недвижимости. В центре г. Владикавказа ведется только точечная застройка, либо реконструкция имеющихся площадей, что связано с недостатком свободных участков под строительство. Строительство объектов, способных функционировать в формате гипермаркетов и крупных торгово-развлекательных центров ведется, в основном, на участках, близко расположенных ко вновь возводимым спальным районам. Среди вновь построенных универсальных комплексов следует выделить торгово-развлекательный центр «Столица» и гипермаркет «Магнит».

Торговые помещения, представленные на рынке продаж недвижимости, можно подразделить на следующие группы:

1.Специализированные торговые учреждения, использующие приватизи​рованную или находящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственного бизнеса. К данному типу относится большинство крупных магазинов города. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним организациям в аренду или субаренду. Сделки купли-продажи с данным типом недвижимости в связи с ее большими размерами и стоимостью на рынке достаточно редки;

2. Специализированные торговые учреждения, имеющие торговые площади в собственности на основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятся небольшие магазины, расположенные в приспособленных помещениях, а так же торговые павильоны, выполненные в капитальных конструкциях. Используются торговыми учреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимости совершается большинство сделок купли-продажи;

3. Торговые площади, эксплуатируемые компанией - операторам в торговых зонах и площадках (крытые и открытые сельскохозяйственные и вещевые рынки и т.д.). Данные компании не ведут торговой деятельности, а все площади сдают в аренду сторонним организациям, основную часть которых составляют частные предприниматели, так называемые «челноки».

Арендные ставки и стоимость торговых помещений, помимо площади, зависят от целого комплекса факторов, таких как месторасположение ТЦ, качество ТЦ, тип арендатора, его известность, характер его продукции, порядок аренды.

Цена предложения торговых помещений по г. Владикавказу по объявлениям со страниц рекламных изданий колеблется от 20 000 до 120 000 руб. за 1 м2 общей площади.

Срок экспозиции при продаже объектов торговой недвижимости составляет в среднем 5 месяцев.

Ко второму кварталу 2014г. рынок характеризуется следующими показателями: стоимость аренды торговых площадей класса «А» составляет от 800 до 1500 руб. за 1 м2 в месяц, а для помещений класса «В» от 500 до 800 руб. за 1 м2 в месяц, в зависимости от качества помещений и их местоположения, без наличия каких-либо ограничений в режиме использования. Предпочтение арендаторов отдается торговым помещениям классов «D» и «Е», расположенным в доступных местах с оживленным людским потоком с уровне арендных ставок от 200 до 500 руб. за 1 м2.

У «якорных» арендаторов площадей в торговых центрах ставки аренды значительно ниже, чем у остальных арендаторов. Существенное число арендаторов заключают краткосрочные договора аренды сроком до 1 года с последующей пролонгацией.

Рынок производственно-складских помещений

Рынок складских и производственных площадей г. Владикавказа сегодня находится в активной стадии формирования. В последние несколько лет этот сектор коммерческой недвижимости демонстрировал стремительные темпы роста, и в объеме площадей, эксперты предрекают ему большое будущее, но, тем не менее, найти качественное складское или производственное помещение в г. Владикавказе сейчас - задача не из легких.

По мнению многих экспертов, рынок складских и производственных помещений - один из самых молодых и наименее развитых сегментов российского рынка коммерческой недвижимости. В г. Владикавказе под цели производства и складирования в основном приспособлены площади предприятий бывшего оборонного комплекса. В основной своей массе, данные помещения соответствуют классам «С» и «D». Девелоперский бизнес по строительству и управлению производственными и логистическими центрами в РСО-Алания не ведется. В свою очередь многие специалисты отмечают, что перспективы у рынка складских помещений очень велики, аргументируя тем, что в России на 1000 жителей приходится всего лишь 69 кв.м. складской площади, в том время, как на Западе на 1000 человек приходится порядка 200-700 кв.м.

Определить точные объемы рынка производственно-складских помещений в РСО-Алания довольно затруднительно, так как существенными препятствиями остается то, что многие складские помещения либо не сертифицированы, либо не имеют зарегистрированных прав собственности и сдаются без заключения договоров аренды по схеме «проверенный арендатор».

В основном, производственно-складские помещения расположены в периферийных частях г. Владикавказа. Вторичный рынок данного сегмента сформировался за счет сдачи в аренду и перепродажи ранее приватизированных имущественных комплексов предприятий государственного сектора.

Стоимость 1м2 производственно-складских помещений в г. Владикавказе согласно ценам предложений находится в диапазоне от 4000 до 17000 руб. в зависимости от местоположения, состояния, группы капитальности помещений, наличия дополнительных специфических факторов (железная дорога, высота потолков, наличие дебаркадеров, кран-балки, возможностей подъезда еврофур и т.д.).

Предложений по сдаче в аренду производственно - складских помещений представлено мало, так как круг арендаторов и арендодателей ограничен и на рынке сложилась практика прямого общения с собственниками без привлечения риэлторских компаний ввиду специфичности каждого отдельного вида производства.

Исходя из анализа предложений рынка арендные ставки на производственно-складские помещения в г. Владикавказе колеблются в среднем от 50 до 200 руб. за кв.м. в зависимости от местоположения, состояния, удобства подъездных путей и других факторов.

Рынок помещений свободного назначения

Помещения свободного назначения (ПСН) самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений. Такие сегменты коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, производственные и складские объеты, поддаются учету, классификации, и есть возможность определить занимаемую ими долю на рынке. В отличие от них, помещения свободного назначения практически не поддаются систематизации, поскольку не имеют класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать их нельзя, так как данный сегмент имеет свою нишу, спрос и предложение.

Помещениями свободного назначения могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие здания. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности. Для каждого из таких объектов существует оптимальный вид использования исходя из экономической целесообразности: помещение на первом этаже жилого дома с витринными окнами, выходящими на оживленную улицу с высоким пешеходным и автомобильным трафиком, целесообразно использовать для организаций сферы обслуживания: учебные классы, стоматологические кабинеты, салоны красоты, парикмахерские услуги. А помещения внутри двора – под ремонтные мастерские, пекарни, готовые кухни и др.

Части помещений коммерческого назначения используют под размещение платежных терминалов и банкоматов, аппаратов стационарной торговли. Подобная многофункциональность, разброс местоположения, площадей ведут к тому, что спрос на помещения свободного назначения ниже, чем на других сегментах вторичного рынка аренды и продажи. Такие помещения достаточно трудно классифицировать. Как и в случае многих объектов коммерческой недвижимости, например, складских или офисных площадей, классификация во многом будет зависеть от местоположения, транспортной доступности, а также технических характеристик и оснащенности помещения.

В основном потенциальных арендаторов интересуют помещения с отдельным входом в жилых комплексах, расположенных вблизи крупных транспортных магистралей, имеющие хорошие визуальные показатели, т.е. расположенные на первой линии домов, имеющие отдельный вход. Важна также близость к остановкам общественного транспорта, т.е. в первую очередь, покупателей интересуют места с высокой проходимостью и хорошей пешеходной доступностью.

ПСН встречаются почти во всех районах г. Владикавказ. На стоимость аренды, кроме указанных ранее факторов, оказывает влияние состояние и уровень отделки. Если на первичном рынке ПСН предлагаются без отделочных работ, чтобы собственник смог выполнить отделку наиболее подходящую под выбранный формат бизнеса, то на вторичном рынке ПСН предлагаются с отделкой предыдущего арендатора, которая почти всегда не совпадает с видением будущего арендатора и следовательно, зачастую требует обновления. Вытекающие из этого затраты на отделочные работы, снижают арендные ставки за помещения свободного назначения.

Кроме того, в условиях кризиса данный сегмент оказался наиболее уязвим, что многие объясняют именно отсутствием четкой концепции использования этих помещений. Ко второму кварталу 2014 г. арендные ставки за помещения свободного назначения в г. Владикавказ колеблются в диапазоне 120 – 1000 руб. за 1 кв.м., в зависимости от местоположения, состояния, коммуникаций, наличия отдельного входа, парковки и др. факторов.

Нежилые помещения, расположенные в зданиях на второй и третьей линии домов, с низкой транспортной и пешеходной активностью, сдаются в аренду со значительной скидкой, составляющей в среднем 10-15%.

Каковы же основные ценообразующие факторы рынка коммерческой недвижимости РСО-Алания?

В наибольшей степени на уровень арендных ставок и стоимость имущества оказывает местоположение объекта недвижимости. При этом удаленность от центра возможно оценивать с точки зрения затрат времени, необходимых «типичному» горожанину для достижения определенного района на общественном транспорте. Чем лучше транспортная доступность того или иного района г. Владикавказа, тем выше проходимость, а следовательно уровень арендных ставок и стоимость коммерческих помещений. Согласно данным маршрутных перевозчиков средняя протяженность линий составляет 40 минут. Исходя из этого для г. Владикавказа характерна следующая закономерность снижения стоимости аренды и продажи: при прочих равных условиях чем дальше расположено помещение от центра (затраты времени общественным транспортом), тем ниже уровень аренды и стоимости 1 м2 объекта коммерческой недвижимости, и наоборот. При незначительной (3-5 минут) удаленности помещения от центра и относительно друг друга, уровень аренды и стоимости 1 м2 снижается на 5-10%. При более существенной удаленности от центра города (6-15 минут) аренда и стоимость 1 м2 снижается на 15-25%. При удаленности от центра и относительно друг друга в пределах 16-25 минут цена аренды и стоимости 1 м2 снижается на 26-35%. Удаленность помещения от центра на 30 минут и более снижает уровень арендных ставок 1 м2 на 36-50%.

Отдельный вход обеспечивает полноценную работу компании-собственника. Также оказывает влияние и расположение входа – с первой линии улицы или со двора. Стоимость 1 м2 и уровень арендных ставок коммерческих помещений с отдельным входом выше аналогичных помещений без отдельного входа в среднем на 7-9%.

Объекты коммерческой недвижимости, располагающие более полным списком коммуникаций, имеют более высокую стоимость и уровень аренды. Наличие/отсутствие электро-, газо-, водоснабжения повышает/снижает уровень стоимости и арендных ставок в среднем на 5% за каждый из перечисленных видов коммуникаций. Большее число инженерных коммуникаций предполагает наличие отдельного санузла, кухни, наличие индивидуального отопления, что повышает уровень стоимости и арендных ставок. Также расширяется возможность использования коммерческого помещения для различных видов ведения бизнеса, что повышает его привлекательность на различных сегментах коммерческой недвижимости.

На вторичном рынке прослеживается обратная зависимость стоимости и цены аренды за 1 кв. м. коммерческой недвижимости от общей площади: чем больше площадь помещений, тем меньше удельная стоимость и уровень аренды за 1 кв. м. общей площади.

При этом эта зависимость характеризуется степенью изменения цены в зависимости от общей площади, т.е. это коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения). В случае аренды или продажи коммерческих помещений коэффициент торможения равен в среднем 0,06.

Зачастую для ведения бизнеса используются подвальные и чердачные помещения. Подвальные помещения оцениваются на 50% ниже, аналогичных, расположенных на верхних этажах, что связано с отсутствием дневного света в помещениях, часто без отдельного входа, возможности пользования лифтовым хозяйством, неудовлетворительной вентиляцией и невозможностью использования части помещений ввиду прохождения инженерных коммуникаций. Арендные ставки за подвальные помещения также снижаются в среднем на 50%. Конструкции крыш и чердачных помещений не предусматривают наличие газоснабжения, водоснабжение и канализации. Конструктивные элементы не обладают группой капитальности, эксплуатация части крыши затруднена ввиду отсутствия отдельного обустроенного входа. Все вышеперечисленное снижает стоимость аренды 1 кв.м. части нежилых зданий (крыши, чердачные помещения) в среднем на 20% по сравнению со встроенными помещениями. В основном крыши зданий используются для размещения различных видов оборудования.

Наличие пропускного режима, которым характеризуются государственные учреждения, существенно снижают привлекательность коммерческих помещений для целей аренды, поскольку наличие пропускного режима препятствует полноценной работе собственников, так как существенно ограничивает доступ потенциальных клиентов, что ограничивает возможность использования подобных помещений. Данные неудобства определяют более низкие арендные ставки, поэтому стоимость аренды коммерческих помещений с пропускным режимом ниже аналогичных помещений без пропускного режима в среднем: на 10% - д