Перед тем как приобретать жилье для собственного проживания и тем самым совершать одну из главнейших и достаточно дорогостоящих сделок в своей жизни, люди задумываются над тем, в каком фонде недвижимости купить квартиру – в новом только что построенном доме, а может, находящемся на этапе строительства или на вторичном рынке жилья.

При решении подобного вопроса потенциальный покупатель начинает задумываться о таких критериях выбора, как первоначальная, основная цена квартиры и последующие финансовые вложения, например, в строительные работы, ставки по ипотеке, скорость покупки, возможный риск при участии в долевом строительстве, новизна квартиры и многое другое. 

Владикавказ вообще характеризуется как город с высокими ценами, как на первичные объекты недвижимости, так и на «вторичку». Каким будет спрос на тот или другой сектор недвижимости в 2014 году, говорить пока рано, тем более что многое зависит от индивидуальных вкусов покупателей, но, основываясь на тенденциях, существующих в настоящее время, можно составить приблизительный прогноз. В настоящее время объекты в новостройках со свидетельством пользуются большей популярностью, нежели вторичный жилой рынок.

Интерес к новостройкам сформирован, данный сегмент довольно стабилен и хорошо продается. Но, несмотря на это, вторичное жилье хоть и не находится в приоритете у покупателя, все-таки пользуется устойчивым спросом. Причиной этому могут послужить разные факторы. Два подобных сегмента рынка имеют как преимущества, так и недостатки. Ликвидность жилья в новостройке объясняется его новизной и хорошим состоянием дома: нулевым сроком эксплуатации, что дает гарантию проживания в многолетних комфортных условиях; абсолютно новыми коммуникациями и инженерными системами; ремонтом «с чистого листа»; улучшенной планировкой, высокой комфортностью.

Среди квартир в новостройках, по данным застройщиков, большой популярностью пользуются однокомнатные квартиры небольшой площади, двухкомнатные квартиры около 60-70 кв.м. и трехкомнатные квартиры до 80-120 кв. м. В пользу покупки «вторички» свидетельствуют такие факторы, как: минимум риска затянувшихся сроков строительства или долговременного «недостроя»; из-за отсутствия черновой отделки нет необходимости вкладываться в ремонт; возможность достаточно быстрого въезда в жилье; развитая инфраструктура; если говорить о долевом, первичном строительстве, то это - относительно низкая стоимость по сравнению с готовым жильем.

Как же сравнивать «первичку» и «вторичку»? Можно выделить следующие критерии, которые будут важны при выборе квартиры:

1. Стоимость квадратного метра
 
Если взять цену за метр жилплощади, то первичное жилье скорее всего будет дешевле, особенно при покупке на самых ранних стадиях строительства. Но не нужно забывать, что это квартиры без отделки, и они потребуют еще немало дополнительных расходов.     Но, покупая «первичку», вы можете быть уверенны в том, что дом имеет новые инженерные коммуникации: трубы без засоров, неизношенную электропроводку. На самом деле этот фактор многое значит для комфортного проживания, поэтому не стоит о нем забывать.

2. Быстрота вселения и прописка
   
По этому фактору вторичный рынок, безусловно, выигрывает. Если вам нужно как можно быстрее получить прописку, лучше покупать «вторичку», поскольку в первичное жилье нельзя прописаться до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию. От подписания договора с застройщиком до заселения в новую квартиру могут пройти и месяцы, а то и годы – все зависит от того, на какой стадии строительства подписан договор.

3. Риски покупателя   

Приобретая «вторичку», покупатель рискует выбрать объект со спорной юридической историей и спустя время обнаружить, что на его жилье претендуют некие лица, которые тоже имеют право собственности. Также есть большой риск возможного расторжения сделки из-за ее неправильного оформления или наличия обременений, о которых продавец «не знал».   
На первичном же рынке вы покупаете юридически чистую квартиру, поэтому можно не бояться, что внезапно появятся несовершеннолетние дети или лица, отбывшие наказание в тюрьме, и заявят о своих правах. Правда, покупатель «первички» рискует в другом смысле – застройщик может обанкротиться или по разным причинам остановить строительство. Но этого риска можно избежать, если выбирать надежные компании с опытом и репутацией на строительном рынке.

4. Наличие скрытых дефектов
 
Вероятность обнаружения скрытых дефектов есть при покупке и первичного, и вторичного жилья. Но если в случае с «первичкой» все дефекты обязан устранить застройщик в строго определенные (гарантийные) сроки, то ремонтировать «вторичку» придется самостоятельно.

5. Ипотечные ставки
 
Получая ипотеку на вторичное жилье, можно рассчитывать на более низкие ставки – ведь квартира уже существует, а значит, банк меньше рискует при кредитовании. Разница между ипотечными ставками на «первичку» и «вторичку» может составлять до 2%.

Но вместе с тем, ликвидность и доходность первичного жилья с каждым годом растет, в то время как «вторичка» может уменьшаться в цене в связи с износом. Если инвестировать в квартиру на раннем этапе строительства и грамотно выбрать застройщика, можно не только оправдать более дорогую ипотеку, но и получить прибыль – до 30% годовых.

Несмотря на риски, квартира на первичном рынке все же является более выгодным вложением. Она совершенно новая, юридически чистая и с каждым месяцем строительства ее стоимость только растет. Кроме того, только в новостройках можно рассчитывать на более или менее однородное социокультурное окружение.

К первому кварталу 2014 года вторичный рынок продаж жилой недвижимости  характеризуется следующими показателями:
 

 
В структуре предложения квартир наибольшую долю занимают 3-х и 2-х комнатные квартиры - 37% и 33 % соответственно, что суммарно составляет более 2/3 части от всего количества продаваемых квартир.

Пятая часть предложения – это около 22% - приходится на однокомнатные квартиры, пользующиеся на рынке самым высоким спросом.
Существенно меньше в структуре предложения представлены 4-х и 5-ти комнатные квартиры с долей в 7% и 2% соответственно. Квартиры с большим количеством комнат, т.е. 6-ти и 7-ми комнатные, присутствуют на вторичном рынке продаж единичными предложениями.

Выявляется общая тенденция – чем больше комнат в квартире, тем меньшую долю они занимают в структуре предложения. Это объясняется как большей стоимостью многокомнатных квартир, так и меньшим количеством их строительства во вновь возводимых домах, так как застройщикам выгоднее продавать одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, поскольку спрос на них существенно выше.

Однако преимущество  многокомнатных квартир в том, что стоимость 1 м2 в 4-х, 5-ти и 6-ти комнатных квартирах,  при прочих равных условиях, ниже, чем в аналогичных квартирах с меньшей площадью.
 

 

Традиционно наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, доля которых в структуре спроса составляет около 40%. Этот тип жилья имеет огромную целевую аудиторию, среди которых молодые семьи, студенты, одинокие специалисты, люди в возрасте. Однокомнатные квартиры всегда быстрее растут в цене, что выгодно для инвесторов. Также можно выгодно сдавать «однушки» в аренду тем же потенциальным покупателям, которые пока не имеют возможности приобрести собственное жилье, но которые снимают небольшие квартиры.

Спрос на двухкомнатные квартиры также стабильно высок, так как большинство покупателей «двушек» — продавцы однокомнатных квартир. На доплату, как правило, требуется от 400 до 600 тыс. рублей, что для многих покупателей это уже посильная сумма доплаты.

Популярность набирают также трехкомнатные квартиры, а не 4-х, 5-ти комнатные и более. Причина становится очевидной, если посмотреть на статистику: сегодня средняя молодая семья, проживающая в городе, включает в себя три человека – двух родителей и детей. Следовательно, среднестатистической семье нужно жилье, по-меньшей мере, из трех комнат: гостиной, спальни и детской. Вот и получается, что трехкомнатная квартира – необходимый минимум для комфортной жизни средней семьи. С другой стороны, квартира с большим числом комнат (например, 4-х и 5-ти комнатные) обернется дополнительными расходами на покупку и содержание, и это довольно приличная сумма, оплатить которую готова далеко не каждая семья. В структуре спроса на долю 3-х комнатных квартир приходится около 20%.

Многокомнатные квартиры – узкий и довольно специфичный сегмент рынка, большинство потенциальных покупателей 4-х, 5-ти либо 6-ти комнатных квартир, скорее, отдадут предпочтение жилому дому, по стоимости сопоставимому с многокомнатной квартирой. Поэтому спрос на 4х и 5-ти комнатные квартиры на вторичном рынке существенно ниже и составляет около 8% и 5%, соответственно.

Анализ рынка  жилой недвижимости показал, что в г. Владикавказ к первому кварталу 2014г. сложился следующий уровень цен на жилую недвижимость:
 

• однокомнатные квартиры от 800 до 2 200 тыс. рублей;
• двухкомнатные квартиры от 1 200 до 3 500 тыс. рублей;
• трехкомнатные квартиры от 1 700 до 6 000 тыс. рублей;
• четырехкомнатные квартиры от 2 300 до 7 000 тыс. рублей;
• пятикомнатные и более от 3 500 до 8 000 тыс. рублей.

Стоимость 1 кв.м. квартиры на вторичном рынке зависит от целого ряда факторов, среди которых наиболее важными являются местоположение, удаленности от центра г. Владикавказ, состояние (наличие и уровень ремонта), площадь, этаж, наличие лоджии/балкона, материал стен, инфраструктура района и др.

Также существенное влияние на стоимость 1 м2 жилой недвижимости оказывает степень завершенности строительства – спрос на квартиры с отделкой «под ключ» значительно выше, чем с состоянием «под чистовую отделку».

Стоимость 1 м2 квартир, расположенных в кирпичных многоэтажных домах выше стоимости аналогичных квартир, расположенных в блочных/панельных домах в среднем на 5%. Кирпич обеспечивает дому не только долговечность, но и надежность. Конструкции из этого материала смотрятся довольно эстетично. Кирпич не гниет, обладает хорошими огнеупорными свойствами, успешно противостоит атмосферным воздействиям. Данный материал отлично впитывает и отдает влагу, что благоприятно сказывается на возможности легко дышать в помещениях. Дома из кирпича считаются экологичными. Летом в домах из данного материала сохраняется прохлада, не будет порой невыносимой духоты, а зимой, наоборот, тепло и уютно.

Квартиры, расположенные на крайних этажах – первом и последнем – оцениваются в среднем на 8-10% ниже. В случае, когда квартиру, расположенную на первом этаже, возможно, использовать в коммерческих целях, то ее стоимость повышается.

На рынке г. Владикавказ прослеживается обратная зависимость цены 1 м2 жилой недвижимости в зависимости от общей площади: чем больше площадь жилого помещения, тем меньше удельная цена 1 м2 общей площади.

Благоприятная экологическая обстановка также является важным ценообразующим фактором рынка жилой недвижимости. Снижение цены объекта недвижимости, расположенного в районе с неблагоприятной экологической обстановкой (вблизи с ОАО «Электроцинк»)  доходит до 40%.

Объекты жилой недвижимости, располагающие более полным списком коммуникаций, имеют более высокую рыночную стоимость. Отсутствие какого-либо вида коммуникаций (газо-, водо-, электроснабжение) снижает стоимость объекта жилой недвижимости в среднем на 5%.

Наличие/отсутсвие лоджии и балкона увеличивает/снижает стоимость жилой недвижимости в среднем на 3%.

При оценке местоположения жилой недвижимости и квартир необходимо учитывать следующие моменты – близость к центру города, экология района, социальная инфраструктура, престижность района, безопасность, транспортная и пешеходная доступность.

Как правило, квартиры расположенные в центре города, характеризуются лучшей развитостью инфраструктуры: близость школ, детсадов, магазинов, ресторанов и мест отдыха, наличие детских площадок; хорошей транспортной и пешеходной доступностью – наличие маршрутов городского транспорта и метро вблизи объекта; близкое расположение остановок общественного транспорта. Поэтому наблюдается следующее соотношение цен на 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от удаления от центра г. Владикавказа:

При незначительной 3-5 минут (общественным транспортом) удаленности от центра города, стоимость 1 м2 квартир снижается  на 5-10%. При более существенной удаленности от центра города: 6-15 минут, стоимость 1 м2 снижается на 15-25%. При удаленности от центра пределах 16-25 минут стоимость 1 м2 снижается на 26-35%. Удаленность объекта жилой недвижимости на 30 минут и более снижает стоимость 1 м2 на 36-50%.

Уровень скидки на торг находится в пределах 5%, а при срочных продажах дисконт к цене составляет 10-15%.

Цены на недвижимость в уходящем году все время находились примерно на одном уровне. Скорее всего, этого можно ожидать и в грядущем 2014 году. Однако стоит учитывать, что экономическая ситуация нестабильна, а потому данный прогноз основывается на факторах неопределенности. Таким образом, несмотря на прогноз стабильности цен, эксперты не исключают вероятность их колебания в любую сторону.

Состояние рынка недвижимости последних лет можно охарактеризовать выражением «посткризисная стабильность». Высокая инфляция и ограниченность предложения на рынке, препятствуют существенному падению цен, в то же время высокая стоимость кредитов, непростая макроэкономическая ситуация и низкая покупательская способность не позволяют ценам расти.

Если в мировой экономике 2014 года не произойдет глобальных структурных изменений, то рынок недвижимости останется в диапазоне умеренного колебания цен в пределах от 5% до 10%.     
Российская экономика находится не в лучшем состоянии: рост ВВП по итогам года ниже прогнозного. В банковском секторе присутствуют очевидные проблемы. Потеря лицензии «Мастер-банком», который входил в сотню крупнейших банков России, вызвала панику среди вкладчиков и банкиров. А следом тяжелая учесть постигла и другие банки: «Инвестбанк», «Смоленский», «Аскольд», «Рублевский» и «Банк проектного финансирования», «Банк развития региона». В целом за последние месяцы Центробанк аннулировал лицензии у более, чем 15 банков.

Если этот процесс будет продолжаться, то платежеспособность потенциальных покупателей недвижимости будет серьезно подорвана, что неминуемо скажется на снижении цен на жилье.
Влияние на рынок недвижимости в России может оказать и внешнеэкономическая ситуация, содержащая определенные институциональные проблемы. Последствия кризиса 2008 года могут вновь пошатнуть мировую экономику. А глобальный кризис в экономике неминуемо скажется на рынке недвижимости. 

С учетом уровня закредитованности экономики и не слишком большого разрыва между платежеспособностью и ценами жилья — реакцией на новый всплеск кризиса может стать снижение цен на недвижимость в России до 15%. А общемировые цены жилья способны упасть на 25%.