Обзор рынка коммерческой недвижимости
К коммерческой недвижимости относят офисные центры, торговые центры, производственно-
На протяжении докризисного периода наблюдался устойчивый рост спроса в различных сегментах недвижимости: офисном, торговом, производственно-
Арендные ставки, по сравнению с ценами продаж, подверглись более значительному снижению. Кризисные условия в экономике в значительной степени повлияли на платежеспособнос
Рынок офисных помещений
Рынок офисных помещений составляет второй по емкости сегмент рынка недвижимости в г. Владикавказе после торговых площадей. Офисные помещения стараются совмещать с торговыми и производственным
При этом в офисном сегменте недвижимости усиливаются процессы децентрализации и уменьшения общей площади отдельных офисных помещений, поскольку спрос на дешевые офисы во время кризиса более высокий. Согласно данным риэлторских компаний наибольшее количество сделок регистрируется в сегменте малых офисных помещений.
Тенденция последних месяцев – это активное предложение на рынке аренды так называемых «рабочих мест», которые предоставляют арендатору доступ в офисном помещении к рабочему столу с компьютером, подключенным к сети интернет. Также обязательное условие это наличие оргтехники – принтера, ксерокса, сканера и др. При этом каждый арендатор имеет доступ к специальной общей комнате – переговорной – для приема и заключения договоров с клиентами. Средняя стоимость рабочего месяца – 3 000 рублей в месяц, что является хорошей альтернативой начинающим предпринимателям
Активность в офисном сегменте связана с освоением свободных промышленных зон и их перепрофилирован
Значительным спросом пользуются жилые помещения, расположенные на первых этажах многоквартирных домов, при условии нахождения их на первой линии застройки. Инвесторы экономят значительное количество средств при переводе помещений из жилого назначения в нежилое.
Бизнес-центры с офисными помещениями класса «А» в г. Владикавказе практически отсутствуют. Девелопмент по строительству высококлассных офисных помещений находится на зачаточном уровне. Начаты единичные проекты по строительству в центральной части города рядом с парковой зоной. Ряд небольших объектов в других частях города ждет своего завершения. Из реконструированн
Ко второму кварталу 2014г. наблюдается значительный разброс цен на стоимость офисной недвижимости и уровень арендных ставок. Стоимость 1 м2 офисных помещений в центре г. Владикавказа находится в диапазоне от 25 000 руб. до 100 000 руб. в зависимости от класса предлагаемых помещений, наличия парковочных мест и др. факторов. Стоимость же 1 м2 офисных площадей в других районах г. Владикавказа находится в диапазоне от 12 000 руб. до 25 000 руб. в зависимости от удаленности от центра, уровня ремонта и т.д.
Рынок аренды характеризуется следующими показателями: диапазон арендных ставок в центральной части города находится в пределах от 350 до 800 руб. за 1 м2 в месяц, а для помещений находящихся в удалении от центра г. Владикавказ от 200 до 350 руб. за 1 м2 в месяц, в зависимости от состояния помещений, транспортной доступности, общей площади, наличия отдельного входа и коммуникаций.
Рынок торговых помещений
Повышение уровня жизни в докризисный период в значительной степени предопределило дальнейшее изменение потребительского поведения в сторону предпочтения современных форматов розничной торговли. Этому активно способствуют западные операторы, вышедшие на российский рынок с форматами торговли, предлагающими высокие стандарты обслуживания, а также расширение деятельности отечественных торговых сетей, большими темпами наращивающих количество своих магазинов. Доля современных предприятий торговли в общем объеме розничного рынка г. Владикавказа составляет около 25 % и имеет тенденцию роста.
По мнению экспертов, ни в каком другом сегменте рынка коммерческой недвижимости местоположение объекта не имеет такого значения, как на рынке торговых помещений. Связано это, с тем, что выгодное месторасположени
Строительство и проектирование объектов торговой недвижимости активно ведется на всей территории г. Владикавказа. Была построена сеть современных супермаркетов и торговых центров «Забава», сеть магазинов эконом класса «Магнит» заняла свою нишу в спальных районах г. Владикавказа, успешно функционирует торгово-развлека
Центр города, как и прежде, является очень привлекательным направлением с точки зрения размещения объектов торговой недвижимости. В центре г. Владикавказа ведется только точечная застройка, либо реконструкция имеющихся площадей, что связано с недостатком свободных участков под строительство. Строительство объектов, способных функционировать в формате гипермаркетов и крупных торгово-развлека
Торговые помещения, представленные на рынке продаж недвижимости, можно подразделить на следующие группы:
1.Специализирова
2. Специализированн
3. Торговые площади, эксплуатируемые компанией - операторам в торговых зонах и площадках (крытые и открытые сельскохозяйстве
Арендные ставки и стоимость торговых помещений, помимо площади, зависят от целого комплекса факторов, таких как месторасположени
Цена предложения торговых помещений по г. Владикавказу по объявлениям со страниц рекламных изданий колеблется от 20 000 до 120 000 руб. за 1 м2 общей площади.
Срок экспозиции при продаже объектов торговой недвижимости составляет в среднем 5 месяцев.
Ко второму кварталу 2014г. рынок характеризуется следующими показателями: стоимость аренды торговых площадей класса «А» составляет от 800 до 1500 руб. за 1 м2 в месяц, а для помещений класса «В» от 500 до 800 руб. за 1 м2 в месяц, в зависимости от качества помещений и их местоположения, без наличия каких-либо ограничений в режиме использования. Предпочтение арендаторов отдается торговым помещениям классов «D» и «Е», расположенным в доступных местах с оживленным людским потоком с уровне арендных ставок от 200 до 500 руб. за 1 м2.
У «якорных» арендаторов площадей в торговых центрах ставки аренды значительно ниже, чем у остальных арендаторов. Существенное число арендаторов заключают краткосрочные договора аренды сроком до 1 года с последующей пролонгацией.
Рынок производственно-
Рынок складских и производственных площадей г. Владикавказа сегодня находится в активной стадии формирования. В последние несколько лет этот сектор коммерческой недвижимости демонстрировал стремительные темпы роста, и в объеме площадей, эксперты предрекают ему большое будущее, но, тем не менее, найти качественное складское или производственное помещение в г. Владикавказе сейчас - задача не из легких.
По мнению многих экспертов, рынок складских и производственных помещений - один из самых молодых и наименее развитых сегментов российского рынка коммерческой недвижимости. В г. Владикавказе под цели производства и складирования в основном приспособлены площади предприятий бывшего оборонного комплекса. В основной своей массе, данные помещения соответствуют классам «С» и «D». Девелоперский бизнес по строительству и управлению производственным
Определить точные объемы рынка производственно-
В основном, производственно-
Стоимость 1м2 производственно-
Предложений по сдаче в аренду производственно - складских помещений представлено мало, так как круг арендаторов и арендодателей ограничен и на рынке сложилась практика прямого общения с собственниками без привлечения риэлторских компаний ввиду специфичности каждого отдельного вида производства.
Исходя из анализа предложений рынка арендные ставки на производственно-
Рынок помещений свободного назначения
Помещения свободного назначения (ПСН) самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений. Такие сегменты коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, производственные и складские объеты, поддаются учету, классификации, и есть возможность определить занимаемую ими долю на рынке. В отличие от них, помещения свободного назначения практически не поддаются систематизации, поскольку не имеют класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать их нельзя, так как данный сегмент имеет свою нишу, спрос и предложение.
Помещениями свободного назначения могут быть встроенно-пристр
Части помещений коммерческого назначения используют под размещение платежных терминалов и банкоматов, аппаратов стационарной торговли. Подобная многофункциональ
В основном потенциальных арендаторов интересуют помещения с отдельным входом в жилых комплексах, расположенных вблизи крупных транспортных магистралей, имеющие хорошие визуальные показатели, т.е. расположенные на первой линии домов, имеющие отдельный вход. Важна также близость к остановкам общественного транспорта, т.е. в первую очередь, покупателей интересуют места с высокой проходимостью и хорошей пешеходной доступностью.
ПСН встречаются почти во всех районах г. Владикавказ. На стоимость аренды, кроме указанных ранее факторов, оказывает влияние состояние и уровень отделки. Если на первичном рынке ПСН предлагаются без отделочных работ, чтобы собственник смог выполнить отделку наиболее подходящую под выбранный формат бизнеса, то на вторичном рынке ПСН предлагаются с отделкой предыдущего арендатора, которая почти всегда не совпадает с видением будущего арендатора и следовательно, зачастую требует обновления. Вытекающие из этого затраты на отделочные работы, снижают арендные ставки за помещения свободного назначения.
Кроме того, в условиях кризиса данный сегмент оказался наиболее уязвим, что многие объясняют именно отсутствием четкой концепции использования этих помещений. Ко второму кварталу 2014 г. арендные ставки за помещения свободного назначения в г. Владикавказ колеблются в диапазоне 120 – 1000 руб. за 1 кв.м., в зависимости от местоположения, состояния, коммуникаций, наличия отдельного входа, парковки и др. факторов.
Нежилые помещения, расположенные в зданиях на второй и третьей линии домов, с низкой транспортной и пешеходной активностью, сдаются в аренду со значительной скидкой, составляющей в среднем 10-15%.
Каковы же основные ценообразующие факторы рынка коммерческой недвижимости РСО-Алания?
В наибольшей степени на уровень арендных ставок и стоимость имущества оказывает местоположение объекта недвижимости. При этом удаленность от центра возможно оценивать с точки зрения затрат времени, необходимых «типичному» горожанину для достижения определенного района на общественном транспорте. Чем лучше транспортная доступность того или иного района г. Владикавказа, тем выше проходимость, а следовательно уровень арендных ставок и стоимость коммерческих помещений. Согласно данным маршрутных перевозчиков средняя протяженность линий составляет 40 минут. Исходя из этого для г. Владикавказа характерна следующая закономерность снижения стоимости аренды и продажи: при прочих равных условиях чем дальше расположено помещение от центра (затраты времени общественным транспортом), тем ниже уровень аренды и стоимости 1 м2 объекта коммерческой недвижимости, и наоборот. При незначительной (3-5 минут) удаленности помещения от центра и относительно друг друга, уровень аренды и стоимости 1 м2 снижается на 5-10%. При более существенной удаленности от центра города (6-15 минут) аренда и стоимость 1 м2 снижается на 15-25%. При удаленности от центра и относительно друг друга в пределах 16-25 минут цена аренды и стоимости 1 м2 снижается на 26-35%. Удаленность помещения от центра на 30 минут и более снижает уровень арендных ставок 1 м2 на 36-50%.
Отдельный вход обеспечивает полноценную работу компании-собстве
Объекты коммерческой недвижимости, располагающие более полным списком коммуникаций, имеют более высокую стоимость и уровень аренды. Наличие/отсутств
На вторичном рынке прослеживается обратная зависимость стоимости и цены аренды за 1 кв. м. коммерческой недвижимости от общей площади: чем больше площадь помещений, тем меньше удельная стоимость и уровень аренды за 1 кв. м. общей площади.
При этом эта зависимость характеризуется степенью изменения цены в зависимости от общей площади, т.е. это коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения). В случае аренды или продажи коммерческих помещений коэффициент торможения равен в среднем 0,06.
Зачастую для ведения бизнеса используются подвальные и чердачные помещения. Подвальные помещения оцениваются на 50% ниже, аналогичных, расположенных на верхних этажах, что связано с отсутствием дневного света в помещениях, часто без отдельного входа, возможности пользования лифтовым хозяйством, неудовлетворител
Наличие пропускного режима, которым характеризуются государственные учреждения, существенно снижают привлекательност